央行完善LPR改革，目的是为降低市场贷款利率，缓解中小企业融资压力，降低实体经济贷款成本，促进企业发展，提振经济，最终实现利率水平市场化，LPR和基准利率实现并轨。单纯LPR改革对负债成本和流动性影响有限，央行志不在此。

　　我们可以发现，此次LPR改革主要是商业银行，新添的几家银行也是中小企业融资贷款的大户，此番LPR改革，呼应当时央行提出降低企业贷款成本一个点的政策，当前国内经济形势，不适合大水漫灌实施降息政策，所以央行此番相当于定向降准，给实体经济送去充足流动性，切实降低中小企业融资成本。对银行来讲，银行的利差水平可能略有收窄，但整体可控，影响有限。

　　同时，对于房贷市场贷款利率央行明确规定，首套房不低于LPR水平，二套房LPR基础上加60个基点，切实构筑企业贷款和房贷利率的防火墙，助推经济进入实体，遏制资本涌入房地产。

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　　其实不是倒逼银行练好“内功”！

　　而是国家直接借助LPR的政策，直接要参与调控中国的房地产市场了。

　　如果任由目前的房产趋势这样下去，其实未来的风险和泡沫会越来越大。

　　要知道，银行他们要的是业绩，所以情愿接受许多不良贷款，也会放贷出去，哪怕有风险。

　　而对于美国2008年的次贷危机列子，已经很好的告诉我们，如果一个国家的房地产市场市值和贷款比例过大，那么将面临的是巨大的风险和灾难。

　　根据《2021中国城市家庭财富健康报告》指出，城市家庭住房占比达到了77.7%，但在金融投资比重上，占比仅有11.8%，股票投资比重仅有0.96%、基金投资比重仅有0.38%。

　　而目前国际上房地产和金融投资比例30比70，而美国的房产投资比例为34.6%，金融为42.6%。

　　可见国内城市家庭而言，对房产投资依赖度处于非常高的状态，疏忽金融资产的投资力度，导致房产投资与金融资产投资失衡状态。

　　另一方面，目前房地产的市场还暴露出了3个问题：

　　第一，中国房产总市值65万亿美元，大约450万亿人民币，已超过美国+欧盟+日本总和，后者只有60万亿美元。这一数字还是我们国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。

　　第二，中国房产总市值是股票市值的十倍多，远超美国、欧盟的1倍。

　　所以，国家不得不推出LPR的体制来直接参与调控房地产市场。

　　LPR贷款的计算方式如下：

　　首套房利率=近一个月LPR利率+本城要求点数（大于等于0）+个人信用决定点数（大于等于0） （ps增加点数合同期不变，但LPR利率可在合同里协商约定以一年期起至合同期为期限调整）

　　二套房利率=近一个月LPR利率+本城要求点数（大于等于0）+个人信用决定点数（大于等于0）+0.6%；

　　其中LPR、城市要求点数、个人信用点数、都是可浮动，受到国家调控的。说白了，以后贷款其实由三大数据组成！分别是LPR、城市要求点数、个人信用点数！

　　如果发现哪个地区炒房情况严重，甚至哪个人的信用不够，手里大量囤积的房产，说白了，就是不给你贷款炒房了，你想买房可以，全款买，这样就可以大大降低了风险。

　　所以，LPR改革并不是倒逼银行练好“内功”，而是直接参与了调控，抑制现在的贷款风险和房价泡沫越来越大。

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　　请教了银行的贷款方面的专业人士，LPR是深化利率市场化，会加速银行的分化，对于高成本银行来说，他们的压力会非常大，无法获得优质顾客，只能发展低质量客户，从而增加经营风险。

　　负债成本高的银行，缺点在于，需要支付利息成本高，因此必须以高的贷款利息放贷，高的贷款利息来自于信用低的客户。

　　8月20日公布的LPR贷款利率，5年期的LPR利率4.85%低于5年期基准贷款利率4.9%，像平安银行，贷款利率高，这个公司就会受影响。

　　银行只有通过降低负债的成本，才有机会将贷款利率降低下来，然而，降低负债成本是漫长的修炼过程，不是一朝一夕完成的事，所以，现在那些过去高成本高杠杆经营的银行，未来会更艰难，他们或许可以采取一种办法：主动缩减负债表。

　　    LPR的活动利率是对需要贷款的购房者专门设计，其活动利率的变动将会是由银行报价，而不会由央行制定。央行只负责基准存贷款利率的决策，LPR利率将会和基准利率切割分别计算。我的理解是为下一步央行降息做准备。

　　   我们知道当前搂市稳房价的严控政策不得有失，如果利率降低房价就会上涨，刚取得的大好成绩就会化为泡影。但根据国际国内金融政策的变化，降低存贷款利率又将事在必行。我们知道贷款利率与房价成反比关系，利率上涨房价下跌，利率下跌房价上涨，这时LPR就应运而生。

　　   我们知道：LPR将是由18家银行报价决定的活动利率，与央行报价的基准利率切割，为了落实房是用来住的，不是用来抄的稳房价政策，未来不管基准利率如何降低，都不得影响LPR的报价。

　　   央行规定从10月8日开始，购房贷款利率不得低于相应期限LPR，最高贷款利率没有设限；但是在其中又规定了第二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。我们设想银行是逐利的，那么为了用好政策，银行发放的购房贷款利率应该是往上限倾斜。当然为了严控抄房，第二套房贷利率就会更高。我认为末来不管央行报价的基准利率如何降，购房贷款利率都必须会保持高位运行状态，未来购房特别是第二套房的成本就会更高，通过利率扛杆达到稳房价或严控房价慢慢上涨之目的。

　　LPR改革？银行都不忧无米落获，现在来看，中央是这样规定，银行未必执行，或加20％，缺少抵压物，免谈，就算有抵压物，评估价5一7折，，银行是稳赚不赔的，。

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