这个问题笔者认为应该分两个对象回答，如果你是炒房者，不建议购买；如果你是刚需者，有能力建议购买。我接下来就说说原因。

　　从最热的北三县（燕郊、大厂、香河），到固安、廊坊，跟着还有永清、涿州、涞水、怀来，这些地方都是被认定为环京的地区，我们来看地图就明白为什么叫环京：

　　北京一直都是人们梦寐以求得地方，能在北京买房的就绝不到河北其他地方买。而随着近些年的发展，但凡是在北京生活的人都深有体会，前些年是市里的房子买不起，近几年是近郊的房子也买不起了。而环京，在这样的需求外溢效应下，房价也是止不住的往上窜。

　　就拿燕郊举例，据有关数据显示，2022楼市房价涨幅之最的宝座竟然属于河北燕郊，它连一个三四线城市都算不上，但是就是因为距离北京较近，成为许多炒房客的最佳选择，房价一路上涨。

　　房价暴涨后，环京许多地区纷纷出台了限购政策。

　　2022年4月1日晚，廊坊市出台“廊九条”，实行住房限购和差别化住房信贷政策;非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款不得低于30%等。

　　2022年4月11日，三河市（燕郊是三河市的一个县）出台政策，称全面落实住房限购和差别化信贷政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。同时，严格商品房预售管理，加强价格管控，销售价格6个月内不准调整，6个月后上涨幅度不超过10%。

　　2022年7月，三河市再发通知，称自7月7日起，三河市二手房将进行限购，非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款比例不低于30%。

　　限购政策出台后，效果非常显著，另据北京中原市场研究部报告，7月廊坊地区新房成交为12万平方米，同比下降82%，绝对量达到近年来单月最低水平。其中，廊坊市区成交392套，环比下降79%；固安成交2.3万平方米，同比下降88%，成交量降至2022年以来单月新低；香河新房供应仅为16套，同比下降99%，新房成交570套，环比下降61%。

　　由以上种种分析，对于炒房者来说，如今环京地区的房子没有投资价值，“房子是用来住的，不是用来炒的”已经成为中国楼市的定位，再加上这些严格的限购政策，环京地区的房价已经有回落的现象了。许多专业媒体分析，燕郊此时的回调是正常的，毕竟去年由于过度投资投机造成房价猛涨，楼市风险巨大，如今回调可以说是楼市应激反应，是楼市趋于稳定的必然过程。并且近日国家表示，此轮市场调整是不会轻易放松的，而且会保持持续性和稳定性，所以炒房者如果还抱着房价会涨回来的侥幸心理，很可能就会失望了。

　　对于刚需者来说，现在正处于政府严格调控的形势下，房价一度回落，但不会下降很多，根据许多城市的楼市走向来看，最终都会趋于一个稳定的水平，那么此时如果有一定的经济实力购买，那就趁此机会购买，也不用担心房子不保值的问题，毕竟这已经是近几年的最低价了。将来环京地区的房子一定是从过去的投资为主向刚需自住为主。

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　　作者：荣一 出品：懂财帝

　　真的不能买了！别忘了新出了个雄安新区！

　　北京确实已经到了修武可修盖无可盖的程度了。而且北京的政治地位经济地位过于的集中。考虑到安全性，发展性，把雄安定位成了具有重大地位的新区。

　　如果有这个实力，不妨去雄安购置房产！空间更大钱景也更广阔些。

　　燕郊地区甚至有部分房产从4万跌倒了2万多。这是何等惊人，当年的一房难求，买房全靠强，在强势的宏观调控下终于显现出疲态。但是这才刚刚开始。

　　限购限贷高利率，完全没有任何放松迹象，而且表示目前的利率水平依然较低有较大的上涨空间。目前还没有看到针对环北京楼市任何的利好信息。

　　楼市整体下行已是必然趋势，房子是用来住的。通过提高利率去杠杆，通过限购限贷去投机。房子的投资属性已基本降低至历史最低值。房子逐渐回归居住本性。

　　房子一骑绝尘飞速涨价的时代几乎已经不可能重现了。之前涨的离谱的环北京楼市已无投资价值。

　　觉得有道理的，请不要吝惜你的赞！

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　　现阶段购买环京的房子，时机非常合适，为什么呢？

　　一，京津冀一体化，环京区域大发展，特别是廊坊北三县与副中心协同发展，后期潜力大。

　　二，环京至限购政策严控以来，价格近腰斩，现在房价属于价值回归，下跌空间已经没有。

　　三，京津冀城市群，长三角城市群，珠三角城市群的未来发展，京津冀属于城市群发展工作的重中之重，其主要原因大家应该都清楚。

　　四，北京自从疏解北京非首都功能以来，大量产业疏解到河北，环京受益非常大。

　　五，从疫情发生到现在，房企已经大量在北京，深圳，上海以及其周边拿地，而且热情高涨，说明房企已经从三四五线城市撤回重点发展区域，核心城市周边更受房企和购房者青睐，因为即能享受核心城市的资源和配套，又能带来巨大的就业机会，而且买地和购房成本低。

　　六，北上广深房价高企，其周边的价格更合适年轻一代的购房群体。

　　所有，环京周边现在绝对可以购买。

　　对于房地产问题，相互学习，共同进步，欢迎交流，一定知无不言，全力以赴。

　　这个问题个人有一些不一样的看法。环京地区比较有名的是燕郊镇和廊坊，这两个地方的房子除了与全国其他城市一样经历大幅上涨之外，因环京因素，两个地方的房价被外溢的投资客爆炒了一番，价格确实令人乍舌。疯狂之后一地鸡毛，难道仅仅是投资客拉高撤离吗？我看未必，主要原因两点：

　　1、燕郊镇虽已多轮被炒起，但这次爆跌却比以往不同。现在京津冀发展的重心己轻松避开燕郊，重心应为京、津、雄安三角地带，在此范围应是以后发展重点，反倒是廊坊位置更好、受辐射更多。因此，如要买房这两地，宁选廊坊。

　　2.燕郊这次房价下跌与其说是拉高出货，倒不如说是地段本身已失去价值。因首都功能疏散是朝雄安方向，燕郊其实己被边缘化。燕郊的高价房解套，需等北京房价大幅上涨才有机会，短期是难有起色。

　　欢迎关注“专聊房君”共论房市话题。

　　来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）； 作者：樱桃

　　2022年，在北京317新政后，3月22日，廊坊市一纸限购令紧随其后，立即击退了疯狂的投资客，6月限购升级，北三县及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购，非本市户籍居民购房需提供3年及以上当地社保证明或纳税证明，且限购1套，这彻底让环京楼市冰封。

　　北三县从2022年3月到达顶峰之后，个盘已经普遍跌去了35%-40%以上。

　　目前市场已经见底企稳，与去年12月最低谷相比，每平米微幅上涨了一两千元。

　　环京里面，由于时间有限，我只选择了探访北三县，其他地方没机会去了，如果你想投资或者自住，可以参照我的方法去判断他们将来是否有发展机会。

　　一 ，行情摸底

　　1、燕郊

　　燕郊，已经成为名副其实的睡城，5月29日晚上十点多，我们从通州赶往燕郊，通燕高速路上还在堵车，很多在国贸上班，买不起或租不起北京房子的人，只能越过通州，住在燕郊。

　　每天都有数十万人往返于北京和燕郊之间，早出晚归，挤上一辆公交车可能都要耗时很长，每天花在路上的时间动辄几小时，北漂的辛酸，让人心疼，北京无处安放的身躯，只能退而求其次蜗居在这个小镇上，承载着他们梦想实现的那一天。

　　燕郊房价从2022年3月到达顶峰之后，个盘已经普遍跌去了35%-40%以上，下图只是均价，已经跌了20%。

　　数据来源：安居客 中商产业研究院整理

　　举几个例子：

　　1、首尔甜城，燕郊跌幅最大的一个盘，当时炒作2022年北京会通过来地铁，所以涨幅也是燕郊最大的，链家上的成交记录，80平米2房，去年3月成交价3.87万/平米，去年11月同样户型成交价降到近2万，一平米跌了1.87万，下跌48%，现在反弹到2.37万/平米。

　　2、潮白人家，最高时3.3万/平米，最低跌到2万，跌幅39%，现在反弹到2.2万。

　　3、福成上上城五期，也是燕郊的知名代表盘，最高峰涨到3万，现在跌到1.7万，跌幅43%，回到了2022年6月疯狂之前，比平均跌幅大，也是因为挨着电厂，而且属于燕郊老城，从老城出来上高速那段路出来就要赌上半个小时。加上小区大，投资客非常多，抛盘的多了。

　　4、美林湾，09年的房子，两房最高涨到3.5万/平米，今年1月最低跌到2万，跌幅43%，现在小幅反弹到2.3万/平米左右。

　　5、纳丹堡，燕顺路最大小区，大部分户型最高涨到3.2万，最低跌到1.9万，普遍下跌40%，现在2.2万/平米。

　　跟中介了解到，调控之前，去燕郊疯狂买房的，70%以上都是投资客，大多是在2.8万-3.5万/平米之间买入，如今全部被套牢了！调控之后买燕郊的基本就是刚需了。

　　跟链家燕顺路门店的置业顾问祁海泉聊了下，他们在燕郊去年最高峰时有一百多家店，因为成交量剧烈萎缩，现在缩到60家店，缩减了近一半。刚限购时，整个燕郊链家每月成交量只有三四十套，后来开始有所好转，去年12月，是价格的最低谷，一个月成交一百多套，这两个月价格止跌企稳，成交量也在回升，每月可以成交两百套左右，说明市场确实是在好转了，但跟疯狂时比，还是天壤之别，去年最鼎盛时光链家在燕郊就能成交800多套。链家占燕郊市场份额约25%，现在整个燕郊每月成交量约900套。

　　祁海泉说，包括老旧小区在内，燕郊的存量房源总共有30万套，链家内网委托出售的总共三千套，据此估算，整个燕郊市场在售房源大约有1.2万套左右。

　　他说燕郊常住人口已达到100万人，本地户籍70万，其中原住民40万，30万是外地迁过来的，加上流动人口130万。（我查公开资料是2022年常住75万人，后面没有查到数据）但燕郊只是一个镇，已经相当于很多地级市的人口数了。

　　如果住在燕郊燕顺路两侧，去国贸上班，在不堵车的情况下，33公里，开车40分钟，但早晚高峰通常都会堵车，所以至少需要一个小时，不过这个通勤时间，对于大北京来说，大家习以为常了。

　　但住在燕郊老城区的更悲剧，因为102国道上每天上下班还要堵上三四十分钟，据说京秦高速，徐尹路潮白河大桥年底通车，可以缓解南面交通压力。

　　上图是我站在酒店楼上拍的

　　燕郊未开发土地还很多，但现在纳入了通州统一规划，北三县都不再出让新土地，燕郊在卖的新项目主要是商住楼，比如三九街区1.5-1.7万/平米，首尔甜城1.8万/平米，而且都是以前批的地。

　　上图为首尔甜城

　　住宅项目都是以前出让的土地，水榭花城，毛坯价格2万/平米左右，一次性付款，草签合同，或者三年分期付款，可以破限购，现在开始交社保，三年之后再网签。中兴和园，2.3-2.5万/平米。

　　2、大厂潮白新城

　　最具代表楼盘孔雀城（下图），8000多亩地，目前新房均价1.9-2万/平米，去年限购之前，最高价2.7-2.8万/平米，也跌了28.5%。陪我看房的小刘2022年6月买了一套，当时只要8000元一平。

　　二手房能售的只有一期和二期，去年限购之前最高涨到3.3万/平米，当时反而是投资的多，现在投资基本绝迹了。

　　跟一家中介了解到，孔雀城一期，刚成交了一套85平米，总价130万元，单价1.52万/平米，跟高峰比起来跌了55%，银行可以评估到1.6-1.7万/平米。

　　由于限购，有些买家苦于没有购房资格，只能冒着风险，给中介首付款，买家是外地户口，首付要一百万，三年后再申请贷款，有了社保再过户。中介说 ，买家住着房子，压着业主资料，可以不用怕业主一房两卖。

　　这种情况，从法律上来说，当然是无法完全避免业主一房多卖的风险，好在孔雀城市场也不大，买家如果担心，可以跟所有中介都问一遍，房子之前是不是成交过，毕竟现在市场不好，房子要想卖出去，业主肯定是同时在各个中介放盘的。

　　燕郊经过十年才有今日的完成成熟，其余环京地区都还处于在发展初期，所以很多人并不看好除燕郊以外的其他环京地区，认为全部是投资客在炒作，大家炒来炒去，没有人接盘，也是枉然。

　　房子终究是用来住的，如果没有人住，那必然是泡沫，只要有人住，那就有发展起来的希望，所以我特意实地探访了孔雀城一期和二期，2022年、2022年交房，至今有四五年，入住率确实非常高。

　　中介告诉我，现在入住率有七八成，其中30%的是刚需自住，30%投资自住，30%是租房，去年北京遣散人口，很多人跑到这边来租房了，两房租金一个月只要1500元，白天空荡荡，一到晚上全回来了。

　　如下图，从马路两边停满的车辆也可以看出小区居住的人气很旺，路边还有一大群大爷们在下着象棋，在这边养老的人群也不少。

　　孔雀城一二期现在入住率高，就足以说明了大厂未来是能够像燕郊一样发展起来的，只是它起步晚，需要时间。

　　碰到两个刚从固安看完房过来的美女，都在北京上班，打算给老人买房住周边养老。固安孔雀城环境比这边还好，她是2022年以5000元/平米在固安孔雀城卖了一套一居室，现在涨到1.5万/平米，现租1200元/月，据她说固安南边入住率没有北边高。

　　相比燕郊，大厂还处于发展初期，大厂毗邻通州，通州成为副中心后，从地理优势上，大厂还是有发展空间的。

　　住在大厂的人，很多人选择拼车十多元到六号线，也有公交车，一个到八通线，一个到六号线，虽然没有地铁通大厂，但只要有人的地方，肯定会有其他交通工具，只是没有燕郊那么多线路。

　　潮白新城周边绿化很好，人居环境非常漂亮，商业配套暂时还没有跟上，后期随着入住率的提高，会逐渐跟上。

　　潮白新城板块除了孔雀城外，新盘供给量已不多，另外只有一个小盘早安北京，4月份因为大张旗鼓违规销售，引发媒体关注被查过。

　　3、香河北部新城

　　香河位于国贸的东南方向，相比国贸的正东方向燕郊来说，香河显然远了一些。值得注意的是香河北部新城和北京之间隔了一条潮白河，如同燕郊和大厂一样，差别在于临近北京的区域不同。

　　而交通通勤上，就更不用说了，由于整个北部新城区域开发还不成熟，整体交房量较少，缺乏入住人口的支撑，导致其通勤方式主要靠自驾为主，不如燕郊通勤便捷。

　　成熟度来看，北部新城的楼盘才开始入住，二手房交易市场较少，很多楼盘在施工中，给人一种鬼城的感觉，通过了解得知，整体区域集中交房时间在2022年年底，3年内90%的房源会交房，预计至少需要三年时间，才会慢慢聚拢人气。

　　价格，限购之前均价2.2万左右，目前均价1.2万/平米左右。目前香河北部新城处于高压调控下已低于非环一线及二线城市的价格，处于被低估状态中。

　　二

　　未来走向

　　环京未来有没有前途呢？

　　主要从几个方面来看。

　　第一，区位优势，北三县距离通州最近，通州作为北京的城市副中心，现在北京市政府的各个职能部门都已经搬到通州去了，未来会有很多公司，教育机构转移到通州去，自然而然，通州的人口会增多，经济也会发展起来，只要通州发展起来了，会进一步带动东面和东南边的北三县，目前北三县还主要是靠国贸商圈在带动。

　　第二、产业，也许你会说环京没什么实体产业支撑，所以不看好，但我觉得它作为睡城，职能很单一，就是居住功能，其实是不需要有多少产业的，能解决大家的吃喝玩乐，衣食住行，有服务性产业就足够了。工作在北京，居住在环京，这是终将是很多北漂的归宿。不过未来也会有高新产业。

　　第三，人口，政府在提到规划时，提出要严控人口规模。燕郊、潮白新城、蒋辛屯等重点城镇人口落户门槛也将相应提高，主要用来承接北京人口疏解和高端人才引进。理想很丰满，现实很骨感，哪里都想要高端人才，如果是高端人才，人家在北京买的起房子，还会去环京吗？这个不现实。我不知道现在环京落户难不难，教育条件怎么样，如果环京也把门槛抬高，等于是自杀。

　　第四、北三县土地供应量有限。到2035年，未来的17年，土地不会增加，还要适当的缩减。潮白河、北运河两侧2公里范围内不再安排新增城镇建设用地。这个区域内无地可用了，今后没有新增用地，新楼盘越来越少！等新盘卖完，就进入存量市场了，二手房价格会更稳固。

　　看完这几点，你会觉得我很看好环京，确实，长期我很看好。那是不是可以投资呢？这又是另外一回事了！

　　第一、这取决于政策何时放松！政策不放松，北三县的房价就很难开涨！限购执行的非常严格，社保不能补，绝大部分人都没有资格买，除非你愿意冒风险。

　　第二、房住不炒，我不鼓励投资，如果刚需买来自住，我可以肯定的告诉你，环京大跌40%后，已经跌无可跌，现在正是时机，可以放心大胆的买，其实冒点风险也是可以买的。特别是经过这一轮三四线城市普涨后，很多地级市都已经涨到上万，相比那些地方，环京更有价值，因为你在北京上班，你晚上可以住环京，同样一百多万，你买在老家市里，却住不了。

　　第三、环京的城市配套只会越来越成熟，楼市肯定会有好转的那天，我预计放松限购后，房价又会报复性的反弹一波，不知道政策如何防范，因为三年会积累大量的需求，且这一次跌的太狠了。但假如限购一直不放松，执行房住不炒，十年，你懂的，那以后买环京的，就只有真正的刚需，房价不可能大涨，那投资就没价值了，之前的投资客要被深套好多年。

　　第四、通常，城市周边，一开始90%都是投资客去买，因为投资客的嗅觉本来就比一般人要灵敏，然后慢慢的才是刚需买，刚需从投资客手里接盘，使小区的投资比例下降，自住比例逐渐上升，然后刚需占比超过一半，小区大跌的风险就下降了，直到自住比例超过七成八成之后，这个地区才完全成熟，价格才会稳定，否则投资占比越大的地方，楼市越容易大起大落。

　　当然也不是所有投资客买入就一定是赚的，去年调控前买入环京的投资客都被深度套牢了，这就是我之前就早早提醒过，疯狂时追高往往都没有好结果，别看当时赚了，你要能即时变现啊，钱到手了才是你的财富，账面那不算，随便一个政策出来就被套死了。

　　环京的二手房市场还是比较活跃，至少在燕郊，大厂是有很多中介门店卖二手房，这个是衡量房子值不值得买的一个指标，如果买了房连个中介都没有，你房子根本就卖不出去，这在惠州就是，中介只推新房，因为提成高，很少推二手房，佣金少，银行贷款少，成交周期还长，你想卖都没有渠道，特别坑。

　　另外，环京的房子，银行评估价，可以按市场成交价评估，说明银行对环京的市场价值还是认可的，如果不是卖家要求，最起码你买房的杠杆可以最大化，这在环深（惠州）是不可能的，惠州包括大亚湾，惠阳的房子，十年了，银行还是只能给你五折六折评估价，200万的房子，银行只能评估到100万，120万，所以哪怕你满足3成首付的条件，首付也要一百多万，压力就非常大。

　　所以相比之下，我觉得环京还是更成熟一点。

　　大家好,我是童梦绽放CEO,曾经在报社房产部工作十年，我的建议是:

　　真想买就果断买

　　1, 现在是波谷，部分房价回到2022年,真要买，现在出手比别的时间出手肯定要合适。

　　2, 区域经济结构失衡，这个世纪难题如果没有解决~, 那~该买.

　　3, 房地产对于国民经济的贡献，还没有其他可替代品。

　　4, 国家政策从来没有说要打压房价，只是不让炒房者肆无忌惮，如果是自住，那么不要犹豫。

　　5, 固定资产永远有投资性，记住是投资，不是投机。

　　6, 环京地区近年利好不断，首都第二机场，通州首都副中心, 冬奥会举办,个人觉得现在

　　环京最大价值区域在通州对岸的北三县，如下图。地理位置和未来轨道交通都会被打通，只是需要一点时间而已。北三县房价在三年前被爆炒之后，房价跌幅在50%左右，目前水份已被被挤干。目前燕郊新房价格大概在二万出头，大厂新房接近二万，香河北部新区大概在一万。同区域的二手房价格略低，价格大概比新房低了10%。提醒一下大家，目前北三县新房已放开限购，外地人可买一套，新房成交很踊跃，价格在稳步往上，二手房相对平稳。可以说，北三县房价已经企稳回升中，房住不炒，建议刚需一族抓紧上车，目前是难得的时间窗。

　　置业固安回答

　　购房客户分有资格和没资格两种

　　没资格客户够买分两种

　　1：不网签

　　付款分全款，全款一年分期，三年分期，价格都不一样

　　2：正常网签

　　付款分全款，一年分期，正常贷款三种，没资格还想网签，花费用解决

　　北漂刚需如果只是为了有个家的话，谁买谁傻X！

　　为了有个家的迫切心理很容易干傻事儿，等买了房新鲜劲儿一过，你好好想想，背负着沉重的房贷不说，每天往返4个小时，能不能受得了，这可不是像加班做项目似的只是短期吃点苦就行了，而是要每天都往返4个小时，这叫生活嘛？这叫受罪啊！保准你坚持不了几个月，你还得在北京市内租个房子！这么看，你在环京买，和你在老家买有啥区别？我建议刚需最好在老家省会买！作为一个大后方！

　　现在是2022年5月7日。

　　能买，现在国家正在筹备北方的城市圈层，包括北三县，南三县。

　　要是买的话我推荐廊坊永清。

　　因为目前永清是环京区域房价最低的。

　　永清有产业：云裳小镇（大红门批发市场，早市），浙商新城（1-5期，商业中心）

　　永清有交通:京台高速，京德高速，京雄快轨站，天津新机场联络线，105国道，京清快速路。

　　永清有政策：北京亦庄高新区

　　在位置上看：永清位于北京正南方向，距离北京大兴20公里，距离天津60公里，距离雄安新区35公里。

　　最近炒作的点：北京大兴国际机场（10月份通航）。

　　未来永清将是继燕郊固安第三个环京周边第三个人口突破一百万的县城

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